Art. 485. O contribuinte que realizar incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação, nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que tenha realizado o pedido de opção pelo regime específico instituído pelo art. 1º e tenha o pedido efetivado nos termos do art. 2º, ambos da Lei nº 10.931 de 2 de agosto de 2004, antes de 1º de janeiro de 2029, pode optar pelo recolhimento de IBS e de CBS, da seguinte forma: (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026)

I - a incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação prevista nos arts. 4º e 8º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, será sujeita ao pagamento de IBS e de CBS em montante equivalente a 2,08% (dois inteiros e oito centésimos por cento) da receita mensal recebida; (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026)

II - a incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação prevista nos §§ 6º e 8º do art. 4º e no parágrafo único do art. 8º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, será sujeita ao pagamento de IBS e de CBS em montante equivalente a 0,53% (cinquenta e três centésimos por cento) da receita mensal recebida. (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026)

§ 1º - A opção pelo regime especial disposto no caput afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a respectiva incorporação, ficando sujeita à incidência destes tributos exclusivamente na forma disposta neste artigo.

§ 2º - Fica vedada a apropriação de créditos do IBS e da CBS pelo contribuinte submetido ao regime especial de que trata o caput em relação às aquisições destinadas à incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação.

§ 3º - A opção pelo regime especial disposto no caput impede a dedução dos redutores de ajuste previstos no art. 257 e do redutor social previsto no art. 259 na alienação de imóveis decorrente da incorporação imobiliária.

§ 4º - O contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS que adquirir imóvel decorrente de incorporação imobiliária submetida ao regime específico de que trata o caput não poderá apropriar créditos de IBS e CBS relativo à aquisição do bem imóvel.

§ 5º - No caso de aquisição por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, as operações tributadas pelo regime opcional de que trata o caput constituirão redutor de ajuste equivalente ao que seria constituído caso o imóvel fosse adquirido de não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, nos termos do inciso III do caput do art. 258.

§ 6º - Os créditos de IBS e CBS decorrentes dos custos e despesas indiretos pagos pela incorporadora e apropriados a cada incorporação na forma prevista no § 4º do art. 4º da Lei Federal nº 10.931 de 2004 deverão ser estornados pela incorporadora.

§ 7º - No caso da opção de que trata este artigo, aplica-se a Lei Federal nº 10.931 de 2004 naquilo que não for contrário ao disposto neste artigo.

§ 8º - O montante pago nos termos dos incisos I e II do caput deste artigo será distribuído entre as parcelas estadual, distrital e municipal do IBS e a CBS na proporção das respectivas alíquotas de referência. (Incluído pela Lei Complementar nº 227, de 2026)