Art. 375. O valor inicial do redutor de ajuste corresponde: (Art. 258 da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025)

I - no caso de bens imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026:

a) ao valor de aquisição do imóvel atualizado nos termos do § 4º; ou

b) por opção do contribuinte, ao valor de referência de que trata o art. 366;

II - no caso de bens imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, à soma:

a) do valor de aquisição do imóvel sobre o qual está sendo realizada a construção, constante dos instrumentos mencionados na forma do art. 363, § 1º, atualizado nos termos do § 4º; e

b) do valor dos bens e serviços que possam ser contabilizados como custo de produção do bem imóvel ou como despesa direta relacionada à produção ou comercialização do bem imóvel adquiridos anteriormente a 1º de janeiro de 2027, comprovado com base em documentos fiscais idôneos, atualizado nos termos do § 4º;

III - no caso de bens imóveis adquiridos de não contribuinte do regime regular da CBS a partir de 1º de janeiro de 2027, ao valor de aquisição do bem imóvel.

§ 1º - A data de constituição do redutor de ajuste é:

I - no caso dos incisos I e II do caput, 31 de dezembro de 2026; e

II - no caso do inciso III do caput, a data da operação.

§ 2º - Caso o valor de referência do imóvel não esteja disponível em 31 de dezembro de 2026, o contribuinte que não optar pela fixação do redutor de ajuste na forma do inciso I do caput poderá calculá-lo com base em estimativa de valor de mercado do bem imóvel realizada por meio de procedimento específico, nos termos de ato conjunto da RFB e do CGIBS.

§ 3º - Caso o valor de aquisição de que tratam o inciso I, alínea "a", o inciso II, alínea "a", e o inciso III, do caput seja baseado em declarações ou documentos que não estejam condizentes com o valor de mercado ou que não mereçam fé, poderá a autoridade fiscal instaurar processo administrativo, observados o contraditório e a ampla defesa, para determinar o efetivo valor de aquisição, nos termos de ato conjunto da RFB e do CGIBS.

§ 4º - Os valores a que se referem o inciso I, alínea "a", e o inciso II, alíneas "a" e "b", do caput serão atualizados:

I - até 31 de dezembro de 1979, pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC) da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe); e

II - entre 1º de janeiro de 1980 e 31 de dezembro de 2026, pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.

§ 5º - Na hipótese do inciso III do caput, o valor do redutor de ajuste fica limitado ao valor de aquisição do bem imóvel pelo alienante, corrigido pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo, caso:

I - a alienação ocorra em prazo inferior a três anos, contados da data de aquisição do imóvel;

II - o imóvel tenha sido adquirido de contribuinte do regime regular da CBS; e

III - não seja comprovado o recolhimento, pelo alienante:

a) do Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital em relação à operação; e

b) do ITBI, em relação à aquisição pelo alienante.

§ 6º - Integram o redutor de ajuste relativo ao bem imóvel, na data do efetivo pagamento:

I - o valor do ITBI e do laudêmio incidentes na aquisição do imóvel ao qual se refere o redutor de ajuste; e

II - as contrapartidas de ordem urbanística e ambientais pagas ou entregues aos entes públicos em decorrência de legislação federal, estadual ou municipal, inclusive, mas não limitadas, os valores despendidos a título de outorga onerosa do direito de construir, de outorga onerosa por alteração de uso e de quaisquer outras contrapartidas devidas a órgãos públicos para a execução do empreendimento imobiliário, desde que não tenham sido incluídas no valor inicial do redutor de ajuste de que trata o caput.

§ 7º - Incluem-se no conceito de contrapartidas municipais:

I - o valor correspondente ao percentual destinado à doação de áreas públicas nos termos do art. 22 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, constante do registro do loteamento e de sua matrícula imobiliária, aplicado sobre o valor das operações, desde que o respectivo valor já não tenha sido considerado no redutor de ajuste; e

II - as contrapartidas estabelecidas no ato de aprovação do empreendimento registradas no cartório de registro de imóveis, nos termos do art. 18, caput, inciso V, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

§ 8º - Fica vedada a apropriação de créditos em relação à CBS incidente sobre os bens e serviços adquiridos para a realização das contrapartidas a que se refere o inciso II do § 6º que integrem o redutor de ajuste, nos termos do referido parágrafo.

§ 9º - A data de constituição dos valores incluídos ao redutor de ajuste nos termos do § 6º é a data do pagamento dos tributos e das contrapartidas ou da transferência ao poder público dos bens cedidos em contrapartida.

§ 10 - No caso de bens imóveis adquiridos de contribuinte sujeito ao regime regular da CBS a partir de 1º de janeiro de 2027, é assegurada a manutenção do valor do redutor de ajuste, nos termos do art. 371, caput, inciso I, sem prejuízo do direito ao crédito da CBS incidente na operação.

§ 11 - Deverá ser utilizado valor estimado das contrapartidas para cálculo do redutor de ajuste atribuído às unidades resultantes do processo de incorporação ou parcelamento do solo, se, no início das vendas:

I - houver contrapartidas com previsão de entrega em data futura; ou

II - o pagamento ainda não tiver ocorrido.

§ 12 - Na hipótese prevista no § 11, por ocasião da emissão do "habite-se" ou do termo de verificação de obra ou de documento equivalente, a CBS incidente na alienação das unidades resultantes deverá ser recalculada e:

I - caso o valor estimado seja superior ao valor real das contrapartidas, deverão ser recolhidas as diferenças de tributo com os devidos acréscimos legais; ou

II - caso o valor estimado seja inferior ao valor real das contrapartidas, o valor recolhido a maior deverá ser ressarcido, nos termos de ato conjunto da RFB e do CGIBS.